“Ek is in die proses om ‘n huis koop. Die koopkontrak is onderworpe aan die voorwaarde dat ek binne 30 dae ‘n huislening kry. My tyd raak nou min, maar ek is baie naby daaraan om die finansiering deur my bank goedgekeur te kry. Ek het net ‘n paar ekstra dae nodig. Is dit moontlik om die 30-dae periode te verleng, en indien wel, teen wanneer moet dit gedoen word? Ek wil regtig nie hierdie huis verloor nie!”

Die meeste koopkontrakte van eiendom bevat ‘n opskortende voorwaarde wat die kooptransaksie onderworpe daaraan maak dat die koper binne ‘n sekere tydperk finansiering moet kry. Om te verstaan of hierdie tydperk verleng kan word, is dit belangrik om eers te verstaan wat so ‘n “opskortende voorwaarde” is.  

‘n Opskortende voorwaarde in ‘n koopkontrak skort die regte en pligte van die partye tot die kontrak op, tot en met die vervulling van ‘n onsekere toekomstige gebeurtenis. In jou geval is die sodanige vervulling van ‘n onsekere toekomstige gebeurtenis die goedkeuring van die huislening deur ‘n finansiële instansie. Indien die huislening nie binne die vasgestelde tydperk goedgekeur word nie, is die opskortende voorwaarde nie nagekom nie, en is die koopkontrak in terme van ons reg nie van krag nie.

Maar kan jy, soos jy voorstel, dié tydperk vir die opskortende voorwaarde verleng, en indien wel, teen wanneer moet dit gedoen word?

In the onlangse Hooggeregshofsaak van Abrinah 7804 (Pty) Ltd v Kapa Koni Investments CC moes die hof dié presiese kwessie aanspreek. Die partye het ‘n koopkontrak gesluit waarin die koper ‘n tydperk van 6 maande gegee is om ‘n huislening te kry, waarin die koper toe misluk het. Die verkoper het gevolglik ná die vervaldatum van die opskortende voorwaarde ‘n brief aan die koper gestuur om aan hom uitstel van 14 dae te bied om die opskortende voorwaarde na te kom. Die hof het gelas dat ‘n ooreenkoms, onderworpe aan ‘n opskortende voorwaarde, outomaties verval wanneer die voorwaarde nie teen die vervaldatum nagekom is nie, aangesien die kontrak dan nie meer bestaan nie. Dienooreenkomstig kan niks ná die vervaldatum gedoen word nie en kan geen uitstel daarna gegee word nie omdat geen kontrak meer bestaan nie. 

In jou geval, is die uitstel van die vervaldatum moontlik, hoewel daar moet gelet word dat die verkoper onder geen verpligting is om dit te doen nie. Sodanige uitstel moet voor die vervaldatum gebeur, aangesien geen kontrak daarna sal bestaan nie. As die vervaldatum verby is, maar die verkoper wil steeds voortgaan met die kooptransaksie, is die enigste uitweg om ‘n nuwe kontrak te sluit op dieselfde terme as die kontrak wat verstryk het. 

Dit is ook belangrik om die hele kontrak te lees en die regte prosedure te volg om die opskortende voorwaarde uit te stel. Sommige kontrakte mag ‘n klousule inhê wat bepaal dat om geldig te wees enige uitstel en/of toegewing op skrif en deur beide partye onderteken moet wees.

As ‘n reël is dit altyd slim om versigtig te werk te gaan met ‘n opskortende voorwaarde en te verseker dat alle tydraamwerke nagekom word. Indien nodig, raadpleeg jou prokureur om seker te maak dat jy nie jou droomhuis verloor omdat ‘n voorwaarde nie korrek nagekom is nie.